Закон о деятельности риелторов, принят во втором чтении: хорошая новость для потребителей, профессии и рынка недвижимости

Парламент Республики Молдова принял во втором чтении закон о деятельности агентов по недвижимости. Это важный шаг для зрелости местного рынка недвижимости и перехода от рынка, на котором правила часто были неясными, к рынку, на котором прозрачность, профессионализм и ответственность становятся стандартом. Фактически, это одно из самых важных изменений в сфере посредничества в недвижимости за последние годы. Закон устанавливает, кто может работать в профессии, на каких условиях, какие обязательства он имеет перед клиентом, как документируется договорное отношение и какие санкции применяются, когда правила не соблюдаются. Другими словами, профессия начинает приобретать четкие рамки, сопоставимые с более зрелыми рынками.

Что конкретно меняется

Одним из самых важных нововведений является то, что агент по недвижимости должен будет иметь сертификат агента по недвижимости, полученный только после прохождения программы профессионального обучения, а непрерывное обучение будет необходимо один раз в 5 лет. Сертификат действителен 5 лет, а закон также предусматривает признание сертификации из государств-членов Европейского союза в соответствии с законодательными процедурами. Для рынка это сильный сигнал: посредничество в недвижимости больше не рассматривается как импровизированная деятельность, а как профессия, требующая компетентности и ответственности. Еще одним значительным изменением является создание модуля «Агенты по недвижимости», публичной базы данных, администрируемой компетентным органом, где будут зарегистрированы агентства и сертифицированные агенты, включая статус сертификата: действительный, приостановленный или аннулированный. Для потребителя это означает возможность легче проверить, с кем он работает. Для профессионалов это означает четкое разграничение между подготовленным агентом и случайным посредником. Закон также устанавливает, что посредничество должно осуществляться на основании письменного договора, а отсутствие письменной формы влечет его абсолютную недействительность. Договор должен включать существенные элементы: стороны, услуги, предмет, недвижимое имущество, срок, вознаграждение, права и обязанности, условия прекращения и способ разрешения споров. Это означает меньше договоренностей «на словах», меньше неясностей и больше защиты для всех вовлеченных сторон.

Интересно также, что закон наводит порядок в области эксклюзивности. Если существует условие эксклюзивности, оно не может превышать 6 месяцев, а договор посредничества не может превышать 12 месяцев, с возможностью продления только по явному согласию в письменной форме. Такой подход обеспечивает баланс: клиент защищен от чрезмерных договорных ограничений, а серьезный агент имеет четкие рамки для инвестирования времени, маркетинга и ресурсов, чтобы правильно выполнять свою работу.

Почему это хорошая новость для потребителя

С точки зрения клиента, закон приносит несколько очень конкретных преимуществ. Во-первых, агент обязан предоставлять преддоговорную информацию, корректно и полно информировать о рынке, о недвижимом имуществе и о рисках сделки, избегать конфликта интересов и не представлять обе стороны без предварительного информирования и письменного согласия всех.

Во-вторых, закон напрямую затрагивает одну из самых чувствительных зон рынка: комиссии и неясные платежи. Агент не имеет права взимать вознаграждение за простое преддоговорное информирование, не может требовать дополнительные платежи за услуги, уже включенные в договор, не может договариваться или принимать аванс из вознаграждения за посредничество и обязан обеспечивать законные и прозрачные платежи.

Более того, если сделка не осуществляется по причинам, не зависящим от клиента, или агент необоснованно отказывается, полученные суммы должны быть возвращены пропорционально неоказанным услугам. Для потребителя это является реальным преимуществом.

В-третьих, клиент получает более четкий путь защиты своих прав. Закон предусматривает обращения и жалобы с установленным сроком рассмотрения, а если спор не решается мирным путем, клиент может обратиться в уполномоченные органы или напрямую в суд.

Кроме того, надзор за рынком будет включать такие учреждения, как защита прав потребителей, Государственная налоговая служба и Совет по конкуренции.

Почему это хорошая новость и для профессионального агента по недвижимости

Возможно, самым важным эффектом для профессионалов является то, что закон более четко отделяет профессию от случайных, недобросовестных или непрозрачных практик. Агент, который инвестирует в образование, этику, процедуры и реальные услуги, будет иметь больше легитимности на рынке, где до сих пор клиент не всегда различал профессионала и оппортуниста. Закон признает право агента на договорное вознаграждение, на профессиональное продвижение, на доступ к информации в пределах закона и на объединение в профессиональные организации. В то же время агентства смогут предоставлять услуги только через сертифицированных агентов, что повысит средний уровень рынка и снизит недобросовестную конкуренцию со стороны тех, кто работает без стандартов. Важно также, что закон вводит равные обязательства для всех: учет, отчетность, документирование, прозрачность. Это означает, что конкурентное преимущество больше не будет строиться на хаосе, отсутствии документов или скрытых комиссиях, а на компетентности, бренде, услугах и доверии. Именно так строятся здоровые рынки.

REMAX Moldova приветствует данное регулирование

Для REMAX Moldova направление данного закона является естественным. Профессиональная модель посредничества уже сделала акцент на образовании, письменных договорах, профессиональной этике, четких правилах сотрудничества, прозрачности в отношениях с клиентом и высоких стандартах представительства. С этой точки зрения закон не приходит, чтобы изменить философию компании, ориентированной на качество, а приходит, чтобы поднять весь рынок до уровня, который настоящие профессионалы уже применяют на практике.

Более того, REMAX Moldova публично поддерживала еще на этапе обсуждений идею образования и авторизации, подчеркивая, что обязательность обучения и авторизации повысит ответственность профессионала и даст клиенту возможность выбрать образованного агента. Мы приветствуем регулирование профессии, потому что оно одновременно выгодно для потребителя, для агента и для рынка. Клиент получает больше безопасности. Серьезный агент получает больше признания. Рынок получает больше дисциплины, предсказуемости и доверия.

И все это приближает Республику Молдова к международным стандартам, которые глобальные бренды и профессиональные организации продвигают уже много лет.

Что дальше

Важная деталь заключается в том, что закон не вступит в силу немедленно. Текст предусматривает вступление в силу через 9 месяцев после публикации в Официальном мониторе. Кроме того, лица и компании, которые уже работают в данной сфере, будут иметь 12 месяцев с момента вступления закона в силу, чтобы получить сертификат профессионального обучения и сертификат агента по недвижимости. Иными словами, рынок получает время для адаптации, но также и четкий сигнал о том, что направление является необратимым: профессионализация становится новым правилом.

По нашему мнению, это одно из тех регулирований, которые, если будут правильно внедрены, могут очистить рынок, повысить доверие общества и сделать профессию агента по недвижимости более уважаемой. А для компаний, которые уже выбрали путь профессионализма, закон подтверждает, что будущее принадлежит стандартам, а не импровизации.